Projekt zmian w pośrednictwie nieruchomości – dlaczego jest ważny?
Na rynku nieruchomości szykują się istotne zmiany dotyczące pracy pośredników. W wykazie prac legislacyjnych pojawił się projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego celem jest poprawa jakości usług pośrednictwa, wzmocnienie ochrony klientów oraz zwiększenie transparentności transakcji.
To temat ważny zarówno dla właścicieli sprzedających mieszkanie, dom, działkę lub grunt inwestycyjny, jak i dla osób kupujących, najemców oraz inwestorów. Projekt dotyka bowiem kilku obszarów, które od lat budzą najwięcej pytań: zakresu obowiązków pośrednika, zasad pobierania wynagrodzenia, publikowania ofert oraz kontroli nad działalnością biur nieruchomości.
Warto podkreślić już na początku: omawiane rozwiązania są na etapie projektu. Nie należy więc traktować ich jako obowiązującego prawa, ale jako zapowiedź kierunku, w którym może zmierzać regulacja rynku pośrednictwa nieruchomości.
Jak obecnie wygląda regulacja zawodu pośrednika?
Obecnie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami definiują pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz wskazują, że pośrednikiem jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Do wykonywania czynności pośrednictwa potrzebne jest prowadzenie działalności, zawarcie umowy pośrednictwa oraz posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.
Problem polega na tym, że przepisy nie określają szczegółowo minimalnego standardu czynności, które pośrednik powinien wykonać w każdej sprawie. W praktyce oznacza to, że jakość obsługi może znacząco różnić się w zależności od biura, zakresu umowy i przyjętych procedur.
Dla klienta najważniejsze jest jedno: powinien wiedzieć, za co płaci, jakie działania zostaną wykonane, kto reprezentuje jego interes oraz jakie dokumenty i informacje zostaną sprawdzone przed transakcją.
1. Minimalny zakres obowiązków pośrednika
Jednym z kluczowych założeń projektu jest doprecyzowanie obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami. Projekt zakłada określenie katalogu czynności, za które pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność i które powinien realizować niezależnie od treści konkretnej umowy.
To ważna zmiana z perspektywy klienta. W praktyce umowy pośrednictwa bywają czasem formułowane bardzo ogólnie. Zdarza się, że opis obowiązków pośrednika jest nieprecyzyjny albo sprowadza się do powielenia ustawowej definicji pośrednictwa. Taka konstrukcja utrudnia klientowi ocenę, czy pośrednik faktycznie wykonał usługę, za którą pobiera wynagrodzenie.
Jeżeli projektowane rozwiązania wejdą w życie, klient powinien zyskać większą pewność, że pośrednik nie ograniczy się wyłącznie do publikacji ogłoszenia, lecz wykona realne czynności wspierające bezpieczne zawarcie transakcji.
W profesjonalnym pośrednictwie standardem powinny być m.in.:
- analiza dokumentów nieruchomości,
- weryfikacja podstawowych ryzyk formalno-prawnych,
- przygotowanie rzetelnej oferty,
- sprawna komunikacja z klientem,
- organizacja prezentacji,
- prowadzenie negocjacji,
- wsparcie przy kompletowaniu dokumentów do aktu notarialnego,
- koordynacja procesu aż do finalizacji.
W D.Property Nieruchomości takie podejście jest podstawą pracy z klientem. Transakcja nieruchomości to nie tylko ogłoszenie, ale cały proces, w którym liczą się dokumenty, terminy, stan prawny, stan faktyczny, analiza planistyczna, negocjacje i bezpieczeństwo stron.
2. Zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji
Drugim istotnym założeniem projektu jest wprowadzenie zasady, zgodnie z którą pośrednik nie będzie mógł pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji.
To jedna z najważniejszych projektowanych zmian. W praktyce rynku nieruchomości często pojawia się pytanie: czy pośrednik reprezentuje sprzedającego, kupującego, wynajmującego czy najemcę? Jeżeli pobiera wynagrodzenie od obu stron, może powstać wątpliwość, czyje interesy faktycznie zabezpiecza.
Projektowane rozwiązanie ma ograniczyć ryzyko konfliktu interesów. Pośrednik powinien działać lojalnie wobec strony, z którą zawarł umowę i której interes reprezentuje. Dla klienta oznacza to większą przejrzystość relacji: wiadomo, kto zamawia usługę, kto za nią płaci i czego może wymagać.
Dla właścicieli nieruchomości może to oznaczać większą odpowiedzialność po stronie biura, które przyjmuje ofertę do sprzedaży lub najmu. Dla kupujących i najemców może to natomiast ograniczyć praktykę oczekiwania zapłaty prowizji od osoby, która samodzielnie znalazła ogłoszenie i nie zamawiała usługi pośrednictwa.
3. Koniec z „wymuszaniem” umowy przed prezentacją?
Projekt odnosi się również do praktyki uzależniania prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa przez osobę zainteresowaną zakupem lub najmem.
Chodzi zwłaszcza o sytuacje, w których potencjalny nabywca lub najemca znajduje ofertę samodzielnie, na przykład w internecie, ale podczas próby umówienia prezentacji słyszy, że najpierw musi podpisać umowę z pośrednikiem. Jeżeli taka osoba nie zamawiała usługi pośrednictwa, obowiązek zapłaty wynagrodzenia może być odbierany jako nieprzejrzysty i nieuzasadniony.
Projektowane zmiany mają ograniczyć tego typu praktyki. Z perspektywy rynku to krok w kierunku większej uczciwości i jasnego określenia ról: pośrednik powinien działać na podstawie umowy z konkretnym klientem i w jego interesie, a nie wykorzystywać dostęp do oferty jako narzędzie do wymuszania kolejnej umowy.
4. Publikowanie ofert tylko za zgodą właściciela
Kolejna ważna zmiana dotyczy publikowania ogłoszeń. Projekt zakłada zakaz publikowania ofert nieruchomości przez pośrednika bez wcześniejszego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości.
To bardzo istotne dla właścicieli. Na rynku zdarzają się sytuacje, w których ogłoszenia publikowane przez właścicieli są kopiowane przez inne podmioty bez zgody, a następnie powielane w internecie. Czasami dochodzi również do modyfikowania treści ogłoszenia, zmiany ceny lub doliczania wynagrodzenia pośrednika do ceny ofertowej.
Skutki są poważne:
- w internecie pojawia się kilka wersji tej samej oferty,
- potencjalni kupujący otrzymują sprzeczne informacje,
- właściciel traci kontrolę nad sposobem prezentowania nieruchomości,
- może dojść do obniżenia wiarygodności oferty,
- pośrednik może oferować nieruchomość bez pełnej wiedzy o jej stanie prawnym i faktycznym.
Z perspektywy profesjonalnego rynku nieruchomości publikacja oferty powinna być poprzedzona zgodą właściciela, analizą dokumentów i jasnym ustaleniem zasad współpracy. To szczególnie ważne przy sprzedaży działek, gruntów inwestycyjnych, gospodarstw rolnych, nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym czy terenów wymagających analizy planistycznej.
5. Obowiązek jasnego oznaczania ofert pośrednika
Projekt przewiduje także obowiązek jednoznacznego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika. To rozwiązanie ma zwiększyć transparentność rynku i ograniczyć sytuacje, w których osoba zainteresowana nieruchomością nie wie, czy kontaktuje się bezpośrednio z właścicielem, czy z biurem nieruchomości.
Dla kupujących i najemców taka informacja ma praktyczne znaczenie. Już na etapie ogłoszenia powinni wiedzieć:
- kto publikuje ofertę,
- czy oferta pochodzi od właściciela, czy pośrednika,
- czy pośrednik działa na podstawie umowy,
- czy mogą pojawić się dodatkowe koszty,
- kto odpowiada za informacje podane w ogłoszeniu.
Przejrzyste oznaczenie oferty buduje zaufanie i zmniejsza ryzyko nieporozumień. Dla profesjonalnych biur nieruchomości nie powinno to być problemem — przeciwnie, rzetelne oznaczanie ofert może stać się elementem przewagi konkurencyjnej.
6. Większa rola Inspekcji Handlowej
Projekt zakłada również wzmocnienie uprawnień kontrolnych Inspekcji Handlowej względem pośredników w obrocie nieruchomościami. Organ ten miałby kontrolować m.in., czy pośrednik rzetelnie informuje klientów o zakresie usług, zapewnia przejrzystość umów, realizuje minimalny zakres czynności, nie pobiera wynagrodzenia od obu stron transakcji i nie publikuje ogłoszeń bez umowy z właścicielem.
Projekt przewiduje również możliwość stosowania środków sankcyjnych, w tym kar pieniężnych oraz nakazów zaprzestania praktyk naruszających przepisy.
Dla klientów może to oznaczać większe bezpieczeństwo i łatwiejsze egzekwowanie standardów. Dla rynku — większą odpowiedzialność po stronie podmiotów, które świadczą usługi pośrednictwa.
Standardy etyki i odpowiedzialności w D.Property Nieruchomości
W D.Property Nieruchomości transparentność, rzetelność i odpowiedzialność nie są wyłącznie odpowiedzią na projektowane zmiany w przepisach. To zasady, którymi kierujemy się w codziennej pracy z klientami.
Działamy w oparciu o wysokie standardy etyki zawodowej, dbając o jasne zasady współpracy, przejrzyste umowy pośrednictwa, rzetelną prezentację ofert oraz bezpieczeństwo formalno-prawne każdej transakcji. Naszym celem jest nie tylko skuteczne skojarzenie stron, ale przede wszystkim przeprowadzenie klienta przez cały proces sprzedaży, zakupu lub najmu nieruchomości w sposób uporządkowany, bezpieczny i zgodny z obowiązującymi przepisami.
D.Property Nieruchomości jest członkiem Wielkopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Poznaniu, jednej z organizacji zrzeszających profesjonalistów rynku nieruchomości. Działamy również w oparciu o licencję pośrednika nieruchomości nr 28621.
Dla naszych klientów oznacza to współpracę z biurem, które stawia na wiedzę, odpowiedzialność, etykę zawodową i realne wsparcie na każdym etapie transakcji — od pierwszej analizy nieruchomości, przez przygotowanie oferty i dokumentów, aż po finalizację u notariusza.
Co projekt oznacza dla właściciela sprzedającego nieruchomość?
Dla właściciela planowane zmiany mogą być korzystne, ponieważ wzmacniają ochronę oferty i relacji z pośrednikiem. Właściciel powinien mieć pewność, że jego nieruchomość nie będzie publikowana bez zgody, że treść ogłoszenia będzie zgodna ze stanem faktycznym i prawnym, a zakres działań pośrednika będzie jasno określony.
Przed podpisaniem umowy pośrednictwa warto zwrócić uwagę na:
- dokładny zakres czynności pośrednika,
- sposób prezentacji i promocji oferty,
- zasady kontaktu z potencjalnymi kupującymi,
- wysokość i moment zapłaty wynagrodzenia,
- czas trwania umowy,
- zasady wyłączności, jeżeli występują,
- odpowiedzialność za dokumenty i informacje w ofercie,
- potwierdzenie ubezpieczenia OC pośrednika.
Dobrze przygotowana umowa pośrednictwa nie powinna być formalnością. To dokument, który porządkuje współpracę i chroni interes właściciela.
Co projekt oznacza dla kupującego lub najemcy?
Dla osoby poszukującej nieruchomości najważniejsza może być większa przejrzystość kosztów i jasna informacja, kto reprezentuje którą stronę. Kupujący lub najemca powinien wiedzieć, czy pośrednik działa na rzecz właściciela, czy świadczy usługę również na jego rzecz.
Jeżeli projektowane rozwiązania zostaną uchwalone, może zmniejszyć się liczba sytuacji, w których osoba zainteresowana ofertą jest zaskakiwana koniecznością podpisania umowy lub zapłaty prowizji, mimo że nie zamawiała usługi pośrednictwa.
To ważne szczególnie przy zakupie nieruchomości inwestycyjnych, działek budowlanych i gruntów, gdzie decyzja wymaga analizy nie tylko ceny, ale również dokumentów, przeznaczenia terenu, dostępu do drogi, mediów, planu miejscowego, warunków zabudowy i innych ograniczeń.
Transparentność jako kierunek rynku nieruchomości
Projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami pokazuje kierunek, który jest korzystny dla uczciwego rynku: więcej przejrzystości, większa odpowiedzialność pośredników i lepsza ochrona klientów.
Dobre pośrednictwo nie polega wyłącznie na skojarzeniu stron. To proces, w którym ważne są analiza, dokumenty, komunikacja, negocjacje, bezpieczeństwo formalno-prawne oraz odpowiedzialność za informacje przekazywane klientom.
W D.Property Nieruchomości stawiamy na dokładność, przejrzystość i kompleksowe prowadzenie sprawy — od analizy nieruchomości, przez przygotowanie oferty i dokumentów, po finalizację transakcji. Niezależnie od tego, czy chodzi o sprzedaż mieszkania, działki, gruntu inwestycyjnego, gospodarstwa rolnego czy nieruchomości wymagającej uporządkowania stanu prawnego, klient powinien wiedzieć, jakie działania zostaną wykonane i na jakich zasadach.
Podsumowanie
Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami może istotnie zmienić zasady działania pośredników. Najważniejsze planowane rozwiązania to:
- doprecyzowanie obowiązków pośrednika,
- zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji,
- ograniczenie praktyki wymuszania umów przed prezentacją nieruchomości,
- zakaz publikowania ofert bez umowy z właścicielem,
- obowiązek jasnego oznaczania ofert pośrednika,
- zwiększenie uprawnień kontrolnych Inspekcji Handlowej,
- możliwość nakładania sankcji za naruszenia.
Dla klientów oznacza to szansę na większe bezpieczeństwo i czytelniejsze zasady współpracy. Dla profesjonalnych biur nieruchomości — potwierdzenie, że jakość, odpowiedzialność i transparentność są kierunkiem, w którym powinien rozwijać się cały rynek.
Planujesz sprzedaż, zakup lub analizę nieruchomości? Skontaktuj się z D.Property Nieruchomości. Jako licencjonowany pośrednik, członek Wielkopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Poznaniu, prowadzimy transakcje w oparciu o wysokie standardy etyki, transparentność i odpowiedzialność za każdy etap procesu.
FAQ
Czy zmiany dla pośredników nieruchomości już obowiązują?
Nie. Na ten moment omawiane rozwiązania są projektem. Ostateczny kształt przepisów może zmienić się w toku prac legislacyjnych.
Czy pośrednik będzie mógł pobrać prowizję od sprzedającego i kupującego?
Projekt zakłada zakaz pobierania wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Celem jest ograniczenie konfliktu interesów i zwiększenie przejrzystości współpracy.
Czy pośrednik będzie mógł publikować ofertę bez zgody właściciela?
Projekt przewiduje zakaz publikowania ogłoszeń przez pośrednika bez wcześniejszego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości.
Czy ogłoszenie będzie musiało wskazywać, że pochodzi od pośrednika?
Tak — zgodnie z projektem oferta publikowana przez pośrednika miałaby być jednoznacznie oznaczona jako ogłoszenie pośrednika.
Co powinno znaleźć się w dobrej umowie pośrednictwa?
Umowa powinna jasno wskazywać zakres czynności pośrednika, wynagrodzenie, czas trwania współpracy, zasady promocji oferty, obowiązki stron oraz informacje dotyczące ubezpieczenia OC pośrednika.
Dlaczego warto wybrać licencjonowanego pośrednika nieruchomości?
Licencjonowany pośrednik nieruchomości działa w oparciu o wiedzę, doświadczenie i standardy zawodowe. Pomaga nie tylko w znalezieniu kupującego lub nieruchomości, ale również w analizie dokumentów, przygotowaniu oferty, negocjacjach i bezpiecznej finalizacji transakcji.
Czym wyróżnia się D.Property Nieruchomości?
D.Property Nieruchomości działa w oparciu o wysokie standardy etyki zawodowej, transparentność i odpowiedzialność. Biuro jest członkiem Wielkopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Poznaniu, a działalność prowadzona jest w oparciu o licencję pośrednika nieruchomości nr 28621.
Nota informacyjna: Artykuł ma charakter informacyjny i został przygotowany według stanu projektu na 24 czerwca 2026 r. Nie stanowi porady prawnej. Ostateczny kształt przepisów może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.
