Czy koszt zakupu nieruchomości będzie wyższy? Projekt zmian w taksie notarialnej

Zakup mieszkania, domu lub działki to nie tylko cena nieruchomości widoczna w ogłoszeniu. Kupujący powinien uwzględnić również koszty dodatkowe: podatek PCC, opłaty sądowe, koszty kredytu, ubezpieczenia, wypisy aktu notarialnego oraz wynagrodzenie notariusza, czyli taksę notarialną.

W ostatnim czasie pojawił się projekt rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Projekt został sporządzony 3 lipca 2026 r., a jako ministerstwo wiodące wskazano Ministerstwo Sprawiedliwości, przy współpracy Ministerstwa Finansów.

Dla osób planujących zakup nieruchomości najważniejsze pytanie brzmi: czy przez te zmiany zakup mieszkania, domu lub działki będzie droższy?

Odpowiedź brzmi: część kosztów notarialnych może wzrosnąć, ale nie oznacza to automatycznie, że każda transakcja będzie znacząco droższa. Projekt dotyczy przede wszystkim maksymalnych stawek taksy notarialnej, czyli górnych limitów wynagrodzenia notariusza. Nie zmienia bezpośrednio ceny nieruchomości, podatku PCC, opłat sądowych ani kosztów kredytu.

Czym jest taksa notarialna?

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za dokonanie czynności notarialnej. Przy zakupie nieruchomości najczęściej chodzi o sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży, a także czynności dodatkowe, takie jak wypisy aktu czy złożenie wniosku do księgi wieczystej.

Warto podkreślić jedną bardzo ważną rzecz: przepisy określają maksymalne stawki, a nie sztywne ceny. Prawo o notariacie wskazuje, że wynagrodzenie notariusza jest ustalane na podstawie umowy ze stronami, ale nie może być wyższe niż maksymalne stawki właściwe dla danej czynności.

Oznacza to, że sama zmiana maksymalnych stawek nie musi automatycznie oznaczać, że każda czynność notarialna będzie kosztowała dokładnie tyle, ile wynosi nowy limit. Projekt również podkreśla, że nie wprowadza cen urzędowych ani obowiązku stosowania maksymalnych stawek — strony nadal mogą uzgodnić wynagrodzenie niższe od limitu.

Co zakłada projekt zmian?

Projekt zakłada aktualizację części maksymalnych stawek taksy notarialnej. W uzasadnieniu wskazano, że obecne rozporządzenie funkcjonuje od wielu lat, a od 2004 r. istotnie wzrosły koszty prowadzenia kancelarii, koszty pracy, energii, najmu lokali, usług informatycznych oraz obowiązków publicznoprawnych notariuszy.

Projektowane zmiany mają obejmować m.in.:

waloryzację maksymalnych stawek dla czynności ryczałtowych,
korektę najwyższego przedziału stawek zależnych od wartości czynności,
podwyższenie limitów dla czynności o najwyższej wartości,
aktualizację stawek za testamenty, pełnomocnictwa, czynności spadkowe i poświadczenia,
zmianę zasad naliczania opłat za wypisy, odpisy i wyciągi,
wprowadzenie osobnej maksymalnej stawki za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej,
aktualizację stawek za czynności wykonywane poza kancelarią.

Dla kupującego nieruchomość najważniejsze są trzy obszary: główna stawka zależna od wartości nieruchomości, wypisy aktu notarialnego oraz wniosek do księgi wieczystej.

Czy zakup mieszkania będzie droższy?

W przypadku typowych transakcji mieszkaniowych odpowiedź nie jest jednoznaczna. Projekt nie zmienia całej konstrukcji taksy notarialnej od podstaw. W zakresie stawek zależnych od wartości przedmiotu czynności koncentruje się przede wszystkim na najwyższych wartościach transakcji.

Najważniejsza zmiana dotyczy czynności o wartości powyżej 2 000 000 zł. Projekt przewiduje pozostawienie przedziału od 2 000 000 zł do 5 000 000 zł na poziomie 6770 zł plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, a dla czynności powyżej 5 000 000 zł wprowadza nowy przedział: 14 270 zł plus 0,15% od nadwyżki powyżej 5 000 000 zł, z limitem 25 000 zł, a w określonych czynnościach rodzinnych z limitem 15 000 zł.

W zakresie głównej stawki zależnej od wartości przedmiotu czynności największe znaczenie projekt może mieć więc przy transakcjach o wartości powyżej 2 mln zł, a szczególnie powyżej 5 mln zł. Nie wyklucza to jednak wzrostu kosztów dodatkowych także przy mniejszych transakcjach, np. w zakresie wypisów, pełnomocnictw czy wniosku do księgi wieczystej.

W praktyce oznacza to, że najbardziej odczuwalne zmiany mogą dotyczyć przede wszystkim droższych nieruchomości: domów premium, dużych działek inwestycyjnych, nieruchomości komercyjnych albo transakcji o wartości powyżej kilku milionów złotych.

Przy zakupie standardowego mieszkania koszt notariusza nadal będzie zależał od wartości nieruchomości, rodzaju czynności, liczby wypisów, ewentualnych wniosków do księgi wieczystej oraz indywidualnych ustaleń z kancelarią notarialną.

Co może wzrosnąć przy zakupie nieruchomości?

Nawet jeśli sama główna taksa przy typowym mieszkaniu nie wzrośnie znacząco, kupujący powinien zwrócić uwagę na koszty dodatkowe.

1. Wniosek o wpis w księdze wieczystej

Projekt przewiduje wprowadzenie nowej, odrębnej maksymalnej stawki za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej. Maksymalna stawka ma wynosić 300 zł.

To ważne, ponieważ przy zakupie nieruchomości wpisy w księdze wieczystej są bardzo częste. Mogą dotyczyć np. wpisu prawa własności, hipoteki albo innych zmian związanych z transakcją.

Należy jednak odróżnić wynagrodzenie notariusza za przygotowanie i złożenie wniosku wieczystoksięgowego od samej opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej. To mogą być dwa odrębne elementy kosztów transakcji. Prawo o notariacie wskazuje, że jeżeli wniosek o wpis podlega opłacie sądowej, notariusz pobiera tę opłatę od wnioskodawcy i przekazuje ją właściwemu sądowi.

2. Wypisy, odpisy i wyciągi

Projekt zmienia również zasady naliczania maksymalnych stawek za wypisy, odpisy i wyciągi. Zamiast jednej stawki za każdą stronę przewidziano system degresywny: 12 zł za każdą rozpoczętą stronę od 1 do 10, 10 zł za strony od 11 do 20 oraz 8 zł od 21 strony.

Przy zakupie nieruchomości wypisy aktu notarialnego są potrzebne m.in. dla stron transakcji, sądu wieczystoksięgowego, banku czy urzędu. Im więcej wypisów i im obszerniejszy akt, tym większe znaczenie mogą mieć te stawki.

3. Czynności dodatkowe

Projekt przewiduje też zmiany dotyczące poświadczeń, pełnomocnictw, dokumentów spadkowych i czynności poza kancelarią. Na przykład pełnomocnictwo do jednej czynności ma mieć maksymalną stawkę 100 zł, a pełnomocnictwo obejmujące więcej niż jedną czynność — 200 zł.

Może to mieć znaczenie w transakcjach, w których jedna ze stron nie może stawić się osobiście u notariusza, mieszka za granicą albo działa przez pełnomocnika.

Czy każdy kupujący zapłaci więcej?

Nie. To bardzo ważne.

Projekt dotyczy maksymalnych stawek, a nie obowiązkowych cen. W praktyce oznacza to, że końcowy koszt czynności notarialnej może zależeć od konkretnej transakcji, wartości nieruchomości, liczby dokumentów, liczby wypisów, zakresu czynności oraz ustaleń z kancelarią notarialną.

Nie można więc napisać, że po wejściu w życie projektu każdy zakup mieszkania automatycznie stanie się dużo droższy.

Bezpieczne sformułowanie jest inne: jeżeli projekt wejdzie w życie, część kosztów notarialnych może wzrosnąć, szczególnie przy droższych transakcjach i czynnościach dodatkowych.

Czy to już obowiązuje?

Nie. Na dzień przygotowania artykułu mówimy o projekcie rozporządzenia, a nie o obowiązującym już nowym stanie prawnym.

Projekt przewiduje, że rozporządzenie miałoby wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Oznacza to, że dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego i ogłoszeniu rozporządzenia będzie można mówić o obowiązujących nowych stawkach.

Dlatego osoby planujące zakup nieruchomości powinny traktować temat jako ważny sygnał, ale przed konkretną transakcją zawsze potwierdzić aktualne koszty u notariusza.

Co powinien zrobić kupujący nieruchomość?

Jeżeli planujesz zakup mieszkania, domu lub działki, nie warto analizować wyłącznie ceny ofertowej nieruchomości. Całkowity koszt transakcji może obejmować kilka elementów.

Przed podpisaniem umowy warto:

poprosić notariusza o wstępne wyliczenie wszystkich kosztów,
sprawdzić, ile wyniesie taksa notarialna,
doliczyć VAT od taksy notarialnej,
uwzględnić opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej,
sprawdzić, czy wystąpi PCC,
uwzględnić koszt wypisów aktu notarialnego,
zapytać o koszty pełnomocnictw, jeśli ktoś działa przez pełnomocnika,
przy kredycie hipotecznym doliczyć koszty bankowe, wycenę i ubezpieczenia.

Dobrą praktyką jest porównanie kosztów transakcji jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Dzięki temu kupujący wie, jaki budżet będzie realnie potrzebny do finalizacji zakupu.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Projekt zmian w taksie notarialnej raczej nie powinien być traktowany jako czynnik, który samodzielnie zatrzyma decyzje zakupowe. Dla większości kupujących najważniejszymi kosztami nadal pozostaną cena nieruchomości, finansowanie, wkład własny, PCC, remont lub wykończenie.

Może jednak sprawić, że kupujący będą uważniej analizować koszty okołotransakcyjne. To szczególnie ważne przy zakupie droższych nieruchomości oraz przy transakcjach bardziej złożonych, np. z pełnomocnikiem, wpisami do księgi wieczystej, kredytem hipotecznym albo większą liczbą dokumentów.

Dla kupującego najważniejszy wniosek jest prosty: przed zakupem warto znać pełny koszt transakcji, a nie tylko cenę mieszkania z ogłoszenia.

Jak D.Property może pomóc?

W D.Property pomagamy klientom spojrzeć na zakup nieruchomości całościowo. Analizujemy nie tylko cenę mieszkania, domu czy działki, ale również koszty dodatkowe, dokumenty, stan prawny, potencjalne ryzyka oraz przebieg całej transakcji.

Pomagamy kupującym:

ocenić, czy cena nieruchomości jest adekwatna do rynku,
sprawdzić dokumenty i stan prawny,
przygotować się do kosztów okołotransakcyjnych,
przejść przez proces negocjacji,
skoordynować transakcję z notariuszem, bankiem i sprzedającym,
bezpiecznie doprowadzić zakup do finalizacji.

Jeżeli planujesz zakup mieszkania, domu lub działki w Bydgoszczy i okolicach, skontaktuj się z D.Property. Pomożemy Ci przejść przez transakcję spokojnie, bezpiecznie i z pełną świadomością kosztów.

Podsumowanie

Projekt zmian w maksymalnych stawkach taksy notarialnej może wpłynąć na koszty części czynności notarialnych. Nie oznacza jednak automatycznie, że każdy zakup nieruchomości stanie się znacznie droższy.

Największe znaczenie projekt może mieć przy droższych transakcjach, większej liczbie dokumentów, wypisach, pełnomocnictwach oraz wnioskach do księgi wieczystej. Jednocześnie należy pamiętać, że mówimy o maksymalnych stawkach, a nie o sztywnych cenach obowiązujących każdego klienta.

Planując zakup nieruchomości, warto więc zadać sobie nie tylko pytanie: „ile kosztuje mieszkanie?”, ale również: „ile wyniesie cały koszt zakupu?”

D.Property – profesjonalne pośrednictwo i doradztwo w nieruchomościach w Bydgoszczy i okolicach. Pomagamy kupować świadomie, bezpiecznie i z pełną kontrolą kosztów.

FAQ

Czy projekt zmian oznacza, że każdy zakup nieruchomości będzie droższy?

Nie. Projekt dotyczy maksymalnych stawek taksy notarialnej, czyli górnych limitów wynagrodzenia notariusza. Ostateczna kwota może być niższa i zależy od konkretnej transakcji oraz ustaleń z kancelarią notarialną.

Co może najbardziej wpłynąć na koszt zakupu?

Największe znaczenie mogą mieć: wartość nieruchomości, liczba wypisów aktu, wpisy do księgi wieczystej, pełnomocnictwa, kredyt hipoteczny oraz inne czynności dodatkowe.

Czy projekt już obowiązuje?

Nie. To projekt rozporządzenia. Zgodnie z projektem nowe przepisy miałyby wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia, ale dopiero finalne ogłoszenie aktu przesądza o obowiązywaniu nowych stawek.

Czy można negocjować taksę notarialną?

Tak. Przepisy określają maksymalne stawki, a nie obowiązkową cenę. Wynagrodzenie notariusza może być ustalone poniżej maksymalnego limitu.

Czy opłata za wniosek do księgi wieczystej to to samo co opłata sądowa?

Nie. Projektowana maksymalna stawka za złożenie wniosku do księgi wieczystej dotyczy wynagrodzenia notariusza za tę czynność. Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej to osobny koszt, który notariusz pobiera i przekazuje właściwemu sądowi, jeśli wniosek podlega opłacie sądowej.

Czy przy zakupie mieszkania trzeba doliczyć tylko notariusza?

Nie. Całkowity koszt zakupu może obejmować także PCC, opłaty sądowe, koszty kredytu, wycenę bankową, ubezpieczenia, wypisy aktu i ewentualne koszty pośrednictwa.

Nota informacyjna

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Opisuje projekt rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ostateczne brzmienie przepisów może ulec zmianie w toku procesu legislacyjnego. Przed podpisaniem umowy warto potwierdzić aktualne koszty u notariusza.